상가 경매, 법원 현황조사서만 믿으면 안된다[이주현의 경매 길라잡이]

서울 송파구 방이동에 1층 상가가 경매로 나왔다. 방이동 먹자골목 인근 상업지역에 있고 주변은 업무시설과 주거지역이 혼재되어 있어 배후 수요가 탄탄하다. 8호선 몽촌토성역도 가까워 유동인구도 많아 입지 경쟁력은 충분한 것으로 평가된다. 감정가는 약 10억 원으로 책정됐지만 다섯 차례나 유찰되면서 최저 매각가격은 3억4000만 원까지 낮아졌다. 참고할 점은 넉 달 전 감정가의 절반 수준에 낙찰된 이력이 있으나 낙찰자가 잔금을 납부하지 못해 재매각을 진행하고 있다는 사실이다. 등기부등본상 권리관계에 문제는 없다. 법원 현황조사서에 따르면 보증금 4000만 원, 월세 270만 원으로 조사된 선순위 임차인이 있어 낙찰자는 그 보증금을 인수해야 한다. 하지만 낙찰가격과 조사된 월세를 감안하면 표면적으로는 연 5% 이상의 수익이 가능한 물건으로 평가된다.문제는 법원에서 조사된 내용과 실제 현황 사이에 차이가 크다는 점이다. 외부 간판과 내부 인테리어 시설은 그대로 남아 있지만 현장을 보니